کارشناسان با اشاره به راه های برون رفت از وضعیت رکود تورمی در حوزه مسکن می گویند ایران از نظر گرانی مسکن به نسبت درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را دارد. در نشست علمی – تخصصی مرکز پژوهش های توسعه و آینده نگری تحت عنوان “راهکارهای برنامه ای تأمین مسکن در ایران”فردین یزدانی؛ صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان مدیر علمی نشست و کمال اطهاری؛ اقتصاددان و پژوهشگر توسعه و محمّدصالح شکوهیبیدهندی؛ عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران به عنوان سخنرانان به ایراد نقطه نظرات خود پرداختند.

در ابتدای نشست فردین یزدانی؛ صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن و مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن به عنوان مدیر علمی نشست، گفت: سؤال بسیار مهمی که وجود دارد این است که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر در وضعیت اسفباری قرار دارد؟ و به چه دلیل موفق نشده ایم؟ در پاسخ باید گفت: مسکن به عنوان یکی از بخش های اقتصادی به دلیل بار سرمایه گذاری که در تولید ناخالص ملی ایجاد می کند، بخش بسیار مهمی است؛ اما این موضوع، محدودیت هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و چه بسا برخی از دولت ها از بخش مسکن به صورت اشتباه به عنوان پیشران اقتصادی یاد می کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار دست به انجام هدف گذاری هایی زده اند که نتایج مطلوبی را به دنبال نداشت.

وی افزود: پس از سال ۱۳۹۷ به دلیل وجود تحریم ها و افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش داراییها مالی، به جای سرمایه گذاری در حوزه تولید، رشد منفی اقتصاد شدت گرفت و رکود تورمی در مسکن ایجاد شد و این موضوع در نهایت موجب شد تا وضعیت مسکن به شکلی که در حال حاضر هست برسد. فردین یزدانی  ادامه داد: قیمت متوسط یک واحد مسکونی در حال حاضر چیزی حدود ۴ میلیارد تومان است، و نتیجه این هست که میانگین زمان خانه دارشدن برای اقشار متوسط به پایین جامعه، بالای ۵۰ سال است. این به معنی این است که اصولاً خانواده ها توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار اندک شده است.
این صاحب نظر اقتصاد شهری و مسکن در ادامه گفت: حال باید این سؤال را پرسید که آیا بخش مسکن می تواند مستقل از رشد تولید به رشد خود ادامه دهد؟ پاسخ تجربی به این پرسش این است که مسکن نمی تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال ۱۳۹۷ با افزایش فشارهای اقتصادی در کشور، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.

قیمت واقعی مسکن
قیمت اسمی یک مترمربع آپارتمان در تهران، در فاصله سال ۹۰ تا پایان ۱۴۰۲، از یک میلیون و ۹۰۰‌هزار تومان به ۷۵ میلیون و ۷۰۰‌هزار تومان رسید و ۴۰ برابر شد. اما قیمت واقعی مسکن در این فاصله، ۲.۳ برابر شده است؛ منظور از قیمت واقعی، «میزان رشد قیمت مسکن، پس‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی» است. براساس این میزان رشد واقعی قیمت آپارتمان، در ابتدای سال ۱۴۰۳، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران به قیمت ثابت سال ۹۰، حدود ۴ میلیون و ۳۰۰‌هزار تومان بوده است. نرخ تورم واقعی مسکن یک دهه گذشته –به طور دقیق، ۱۲ سال اخیر- حاوی دو پیام مشخص است؛ پیام اول، رشد شدید و بی‌‌‌سابقه قیمت واقعی مسکن و پیام دوم، ‌‌‌ اثر بالابرنده‌‌‌های فراتر از «نرخ رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده.»

قیمت واقعی مسکن طی دهه ۷۰، ‌‌‌ نه تنها افزایش پیدا نکرد که در آن زمان، ۴۰‌درصد افت کرد. قیمت واقعی آپارتمان‌‌‌های تهران همچنین طی دهه ۸۰ که بازار ملک با دو جهش قیمت اسمی در سال‌‌‌‌‌‌های ۸۱ و ۸۶ روبه‌رو شد، تنها ۵۹‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، آنچه از سال ۹۰ تاکنون اتفاق افتاده، در مقایسه با دو دهه قبل از آن، بی‌‌‌سابقه بوده است و علت یا علل آن باید بررسی شود. تصویری که از فراز و فرود قیمت واقعی مسکن از سال ۹۰ تاکنون در این بررسی روی نمودار قابل مشاهده است، نوسانات معنادار در ۴ مقطع زمانی را نشان می‌‌‌دهد. این نوسانات، اثر همان «بالابرنده‌‌‌ها» است که در مقاطعی، عامل رشد چشمگیر قیمت شدند و در مقاطعی، اثر صعودی آنها از بین رفته و در نتیجه، قیمت آرام گرفته است.

کاهش رفاه با افزایش سهم مسکن

چیزی که در حال حاضر در بازار مسکن می بینیم، نوعی رکود تورمی است چرا که گرچه هیچ معامله ای در بازار صورت نمی گیرد، اما قیمت نهاده های ساختمانی همچنان رو به افزایش است. در کشورهای پیشرفته، سهم مسکن از سبد خانوار تنها ۲۰ درصد است. این در حالیست که خانوارهای ایرانی ناچارند ۶۰ الی ۷۰ درصد هزینه های خود را صرف مسکن کنند. آخرین گزارش رسمی که در خصوص مسکن منتشر شد، گزارش مرکز آمار ایران بود که سهم مسکن از سبد خانوار ایرانی را ۳۶ درصد می دانست. در حالیکه این رقم برای تهرانی ها، ۵۰ درصد بود. به این معنی که خانوار تهرانی باید نیمی از درآمد خود را صرف مسکن کند. بر اساس شاخص های جهانی، در صورتی که سهم مسکن از ۳۰ درصد بیشتر شود، به معنای کاهش سطح رفاه است. در سال ۹۷، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، متری ۹.۵ میلیون تومان بوده است. اما در خردادماه امسال این عدد به ۶۵ میلیون تومان رسیده! به این معنی که در طی ۵ سال، قیمت مسکن ۵ برابر شده است. بعد از تهران، استان البرز در مقام دوم ایستاده است. به نحوی که البرزی ها ناچارند بیش از ۴۰ درصد درآمد خود را صرف هزینه های مسکن کنند. در کمال تعجب، رتبه سوم به همدانی ها اختصاص دارد که ۳۷.۹ درصد هزینه های زندگی شان صرف مسکن می شود. رئیس مرکز پژوهش های مجلس اعلام کرد که اگر تورم مسکن کنترل نشود، تمام تلاش های دولت برای بهبود دیگر حوزه های زندگی مردم، ملموس نخواهد بود. بابک نگاهداری، اعلام کرد دلیل اصلی ۵ برابر شدن قیمت مسکن در یک بازه ۵ ساله، عدم تعادل در سیستم عرضه و تقاضاست. در دهه ۹۰ تولید مستمر مسکن کاهش پیدا کرد و این مشکلات را به وجود آورد.